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Neues Mietshaus: Kosten für neue Heizkörper können nicht sofort abgezogen werden

Eine Immobilie zu vermieten bedeutet nicht nur, Einnahmen zu generieren, sondern auch hin und wieder Reparaturen zur Erhaltung vorzunehmen. In der Regel mindert der Aufwand, der dabei entsteht, sofort in voller Höhe das Einkommen und die Steuerlast des Vermieters. Es gibt jedoch Ausnahmen - und bei diesen kommt es im wahrsten Sinne des Wortes auf jeden Cent an.

Der erste Fall ist relativ einfach, wie das folgende Beispiel zeigt: Sie bauen das Dachgeschoss Ihres Mietshauses aus und stellen dadurch neue Räumlichkeiten her. Dann gelten Ihre Ausgaben steuerlich als Herstellungskosten, nicht als Erhaltungsaufwendungen. Denn Sie schaffen ein neues Wirtschaftsgut, welches erst über die Abschreibung steuerliche Wirkung erlangt. Den Aufwand können Sie dann in der Regel nur mit 2 % bis 3 % jährlich über die nächsten 33 bis 50 Jahre geltend machen.

Der zweite Fall ist ein wenig komplizierter, sollte beim Neuerwerb von Immobilien aber unbedingt beachtet werden: Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die in den drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie entstehen, stellen beim Überschreiten von 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten ebenfalls Anschaffungskosten dar. Der Jurist spricht hier von anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die steuerliche Wirkung ist aber identisch.

Hinweis: Erhaltungsaufwendungen können Sie in Ihrer Steuererklärung also sofort als Werbungskosten von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten können Sie dagegen nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

Zwar gelten die Kosten von Instandhaltung und Modernisierung meistens als Erhaltungsaufwendungen. Werden sie aber rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert, bleibt wieder lediglich die Abschreibung von 2 % bis 3 % pro Jahr übrig.

In die Bemessung der 15-%-Grenze werden typisierend alle Aufwendungen einbezogen - ausgeschlossen sind lediglich Herstellungskosten, umlagefähige Betriebskosten sowie Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen. Wie das Finanzgericht Düsseldorf kürzlich klargestellt hat, gehört der Austausch von Heizkörpern nicht zu den üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten. Das sorgte im Fall einer Grundstücksgemeinschaft dafür, dass die 15-%-Grenze um wenige Euro überschritten war und die Erhaltungsaufwendungen rückwirkend in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert wurden. Dadurch erhöhten sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch die Steuerlast der Gemeinschaft für das Streitjahr erheblich.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 01/2017)

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